Ein Service von RSW-Beratung

Beratungspflichten bei Immobilienkäufen als Altersvorsorge

Beratungsfehler bei unrealistischer Verkaufsprognose

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Dipl.- Jur. Katharina Jule Engler, wissenschaftliche Mitarbeiterin.

Das Vertrauen auf das Rentensystem schwindet und entsprechend steigt das Bedürfnis der Deutschen, sich zusätzlich um eine Altersvorsorge zu kümmern. Viele sehen dafür einen Immobilienkauf als geeignet an, damit das Vermögen in etwas Handfestes angelegt ist. Doch auch beim Immobilienkauf als Altersvorsorge bestehen Risiken für das vermeintlich sicher angelegte Vermögen.

BGH: Wegen Falschberatung muss Berater finanziellen Schaden ausgleichen

In einem Fall, der vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden wurde, ging es ebenfalls um einen missglückten Immobilienkauf. Der BGH entschied, dass der Berater, der den Kauf der Wohnung vermittelt hatte, gegen seine Beratungspflichten verstoßen hatte. Dies war für die Käufer wichtig, weil der Beklagte nun den durch seine falsche Beratung ausgelösten Schaden ausgleichen musste. Das heißt im Klartext, dass er das durch die Fehlinvestition verlorene Geld gegen Rückgabe der Wohnung erstatten muss.

Versprechen auf hohen Gewinn durch Weiterverkauf

Den Käufern wurde unter anderem in Aussicht gestellt, die Wohnung nach zehn Jahren jedenfalls mit mindestens 23.000 € Gewinn wieder verkaufen zu können. Dadurch eigne sich der Kauf besonders als Altersvorsorge. Tatsächlich konnte die Wohnung aber nur mit einem ca. 50 %igen Verlust weiterverkauft werden.

Der BGH urteilte zunächst, dass ein Immobilienvermittler, der sich besondere Sachkunde für Immobilienkäufe im Rahmen der Altersvorsorge zuschreibt, Aufklärungspflichten wie ein Finanzberater trägt. Aus dem Beratungsvertrag ist der Immobilienberater dann verpflichtet, die Käufer richtig und vollständig über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind oder sein könnten, zu informieren. In dem vorliegenden Fall hatte der Berater ein falsches Bild über die Werthaltigkeit der Immobilie gezeichnet.

- Ist der Kaufpreis bereits überhöht, darf nicht mit unrealistischen Gewinnen durch Weiterverkauf geworben werden -

Zwar könne der Berater keine sicheren Angaben über die Entwicklung des Immobilienmarktes machen und daher auch nicht für jede Fehlprognose haftbar sein, so der BGH. In diesem Fall hatte er aber bezüglich des möglichen Gewinns beim Weiterverkauf eine reine Fantasieangabe gemacht. Die Wohnung sei nämlich schon zu einem völlig überhöhten Preis durch die Kläger erworben worden, damit war der gewinnbringende Verkauf von vornherein schlicht ausgeschlossen gewesen. Der Berater hatte somit falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie geweckt und damit seine Aufklärungsverpflichtungen verletzt.

Fazit

Das Ergebnis für die Kläger ist also, dass der Berater die Differenz zwischen der investierten Summe und dem durch den nachteiligen Verkauf erlangten Erlös ausgleichen muss. So haben sie zwar keinen Wertzuwachs für ihre Altersvorsorge erzielt, aber enden immerhin auch nicht mit weniger als sie vorher hatten. Wenn auch Sie sich falsch beraten fühlen und ihr Finanzberater mit ihrer Altersvorsorge spielt, können sie sich an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wenden. Der Fachanwaltstitel belegt seine besondere Sachkunde und Erfahrung in diesem Rechtsgebiet. In der Kanzlei RSW Beratung mit Sitz in Münster, Dülmen, Steinfurt und Nordhorn ist Herr Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter tätig, der einen entsprechenden Fachanwaltstitel trägt. Er berät Sie gerne zu allen Fällen der Beraterhaftung.

Nach oben

Ausstieg aus Immobilien- Darlehensverträgen der Sparkassen

Keine Verjährung beim Widerruf von Darlehensverträgen ab Juni 2010

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Dipl.-Jur. Katharina Jule Engler, wissenschaftliche Mitarbeiterin.

Letztes Jahr war der Widerruf von Darlehensverträgen häufig Thema in der Presse. Der Grund dafür war, dass der Gesetzgeber beschlossen hatte, das sogenannte ewige Widerrufsrecht für Altverträge abzuschaffen. Das hat er zum Teil auch umgesetzt – betroffen sind aber nur Verträge, die vor dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden!

Verträge, die dagegen in der Zeit vom 11. Juni 2010 bis zum 20. März 2016 geschlossen wurden, sind weiter „ewig“ widerruflich, wenn nicht ausreichend über das bestehende Widerrufsrecht belehrt wurde. Bei Verträgen, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, gilt im Falle einer ungenügenden Belehrung immerhin noch eine Widerrufsfrist von 12 Monaten und 2 Wochen.

Ausstieg aus Darlehensvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Die Konsequenz aus dem fortbestehenden Widerrufsrecht ist Folgende: Wenn ein Widerruf möglich ist, dann kann der Darlehensnehmer den Vertrag beenden, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Da vor sechs Jahren von den Banken teilweise noch höhere Zinsen für das Verleihen von Geld verlangt wurden als aktuell, ist der Ausstieg aus alten Verträgen interessant. Manche Banken zeigen sich bei einem Widerruf außerdem bereit, einen neuen Vertrag mit angepassten Zinsen auszuhandeln.

Erforderlich für eine verlängerte Widerrufsfrist ist aber, dass der Darlehensgeber, also die Bank, nicht ausreichend über das Widerrufsrecht belehrt hat. Es werden für die Verträge vorgedruckte Belehrungen verwendet. Wenn die Vordrucke falsch sind, ist natürlich eine große Zahl von Verträgen betroffen.

Belehrungsfehler in den Muster- Widerrufsbelehrungen der Sparkassen vorhanden

Das oberste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), hat im November 2016 einen solchen Fehler in den Vordrucken, die durch die Sparkassen verwendet wurden, festgestellt. Dadurch, dass es sich um ein Urteil des BGH handelt, ist diese Einschätzung nahezu unumstößlich. In der Information über das Widerrufsrecht teilte die Sparkasse mit, dass die Widerrufsfrist erst dann beginne, wenn die zuständige Aufsichtsbehörde der Bank mitgeteilt wurde. Die Darlehensnehmer wurden aber nicht über den Namen der Aufsichtsbehörde informiert, also begann die Frist nicht zu laufen und das Widerrufsrecht besteht unbeschadet.

Haben Sie ein Widerrufsrecht?

Wenn Sie überprüfen möchten, ob Sie über einen Widerruf ohne Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig aus Ihrem nach dem 11. Juni 2010 geschlossenen Vertrag aussteigen können, können Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Auch andere Banken als die Sparkassen verwenden immer wieder fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. In der Kanzlei RSW Beratung mit Sitz in Münster, Dülmen, Steinfurt und Nordhorn ist Herr Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter tätig. Wie sein Fachanwaltstitel für Bank- und Kapitalmarktrecht belegt, ist er besonders qualifiziert für die Mandatsbetreuung mit Bezug zum Darlehensrecht.

Nach oben

Magellan Container: Anleger zur Abstimmung aufgefordert

Verkauf für weniger als die Hälfte des Investitionspreises angeboten

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Dipl.- Jur. Katharina Jule Engler, wissenschaftliche Mitarbeiterin.

Am 15. Juni macht der Insolvenzverwalter der Magellan Maritim Services Rechtsanwalt Peter- Alexander Borchardt die Mitteilung, dass ein Verkauf der Magellan Container für 160 Millionen Euro möglich ist. Die Anleger sollen bis zum 30. Juni, also innerhalb weniger Tage entscheiden, ob sie dem Verkauf zustimmen oder nicht. Diese Frist ist extrem kurz bemessen und dürfte die Direktinvestoren unter Druck setzen. Denn 160 Millionen sind weniger als die Hälfte dessen, was sie ursprünglich investiert haben – rund 350 Millionen Euro. Das kann auch die Aussicht auf 100 Millionen, die bereits bis zum Ende des Jahres ausgeschüttet werden sollen, nicht ändern. Dafür bescheinigte der Insolvenzverwalter dem Angebot des potentiellen Käufers Buss- Global eine solide Finanzierung. Dass ein noch lukrativeres Angebot eingeht, hält Borchadt für nicht wahrscheinlich, insbesondere sei der Markt für Container unsicher.

Sollten die Anleger sich nicht mehrheitlich für einen Verkauf aussprechen, wird er abgesagt werden. Dann würden die Mietverträge für die einzelnen Container bis zum Ende der jeweiligen Laufzeit durchgeführt und anschließend auch die Verkäufe einzeln verhandelt werden. Die ersten Ausschüttungen wären dann ab 2019 zu erwarten. Der Insolvenzverwalter holte weiterhin für die Gewinnaussichten der Einzelverkäufe insgesamt ein Gutachten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte ein. Demnach sei für die Einzelverkäufe mit einem Gesamterlös zwischen 128 und 178 Millionen Euro zu rechnen. Gleichwohl wird diese Prognose als unverbindlich bezeichnet, das heißt die Anleger können sich später nicht darauf berufen.

Anlegern obliegt somit eine schwierige Entscheidung, die Ihnen niemand abnehmen kann. Sollte weiterer juristischer Beratungsbedarf bestehen, insbesondere auch hinsichtlich der Frage, ob auf das sich aktuell entfaltende Risiko bereits vor Anlageentscheidung durch den Anlageberater hingewiesen wurde, können Sie sich an Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter wenden. Er ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und ist somit nachgewiesener Spezialist in diesem Rechtsgebiet. Sie erreichen ihn über die Kanzlei RSW Beratung mit Sitz in Münster, Dülmen, Steinfurt und Nordhorn.

Nach oben

POC: Alles neu macht der Mai

Proven Oil Canada Gesellschafterversammlung steht hinter neuer Spitze

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Dipl.- Jur. Katharina Jule Engler, wissenschaftliche Mitarbeiterin.

Proven Oil Canada berichtet auf seiner Homepage stolz vom Um- und Aufschwung, von dem Erfolg der Solidargemeinschaft. Im Januar 2017 war die Geschäftsführungsebene ausgetauscht worden und die freien Posten mit Herrn Edmund Kockartz und Herrn Christochowitz besetzt worden, beide selbst Anleger der POC- Fonds. Seitdem bemühte man sich unermüdlich, neues Geld von den Investoren einzusammeln, um die Insolvenz abzuwenden und das Fördergeschäft auf Trab zu bringen. Dies ist scheinbar geschafft, die Euphorie ist jedenfalls groß.

Gleichwohl sollten Anleger vorsichtig bleiben. Schließlich bleiben rund 300 Millionen der ursprünglich eingesammelten Anlegergelder weiterhin verschwunden. Konkrete Zahlen und stichhaltige Gutachten werden nicht präsentiert, stattdessen handelt es sich eher um Absichtserklärungen. Auch fotografiert die neue Geschäftsführung zwar liebevoll die Förderstellen in Kanada im Schnee und stellt sie auf der Homepage zur Verfügung, aber ob sie auch mit der notwendigen Sachkunde vorgehen können, bleibt ungewiss. Es besteht zwar durchaus die Chance, dass zumindest nicht alle Gelder der Anleger verloren gehen, aber das bedeutet noch nicht, dass Herr Kockartz und Herr Christochowitz POC völlig erneuern und zu einer renditestarken Anlage umwandeln können.

Nach oben

Beraterhaftung wegen mangelhafter Aufklärung

Das Risiko des Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung hat bekannt zu sein

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Dipl.- Jur. Katharina Jule Engler, wissenschaftliche Mitarbeiterin.

Wer gerne Geld anlegen möchte, muss sich darauf einstellen, viele Informationen zu erhalten, die er nur schwer einordnen und auswerten kann. Der Anleger selbst ist im Zweifel unsicher und besorgt um das Risiko, sein Geld zu verlieren. Der Anlageberater wird ihm gut zureden, denn schließlich erhält er oder seine Bank Provisionen, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt. Um in diesem Interessenkonflikt Ordnung zu schaffen, sind Anlageberater dazu verpflichtet, den Anlegern aufzuklären und ihn auf Risiken der Anlage hinzuweisen. Tut er das nicht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Das kann dazu führen, dass er dem Anleger die Anlagesumme ersetzen muss, die bei einem Scheitern der Anlage verloren gegangen ist.

BGH: Hinweis auf Risiko des „Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung“ genügt

In einem Gerichtsprozess vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ging es darum, wie genau über das sogenannte „Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung gem. § 172 Absatz 4 Handelsgesetzbuch“  aufgeklärt werden muss.

In dem fraglichen Anlageprospekt war unter anderem aufgeführt: „Die Haftung des Kommanditisten ist auf seine Einlage beschränkt, eine Nachschusspflicht besteht nicht. Unbeschadet hiervon gilt die Vorschrift des § 172 Abs. 4“. Es ging im Übrigen jedoch nicht eindeutig aus dem  Prospekt hervor, was dieses „Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung“ eigentlich inhaltlich bedeutet. Der sonst sehr Verbraucher- und Anlegerfreundliche Bundesgerichtshof (BGH) genehmigte diesen Passus trotzdem als ausreichende Aufklärung, obwohl dem Rechtsunkundigen mit dem Verweis auf § 172 Absatz 4 Handelsgesetzbuch (HGB) kaum etwas klarer geworden sein dürfte.

Bedeutung des § 172 Absatz 4 HGB

Der § 172 HGB steht im Zusammenhang mit der Gesellschaftsform der Kommanditgesellschaft. Bei dieser gibt es als Gesellschafter die Kommanditisten und die Komplementäre. Komplementäre haften gegenüber Gläubigern der Gesellschaft mit ihrem ganzen Privatvermögen. Kommanditisten dagegen vereinbaren eine bestimmte Summe, mit der sie die Gesellschaft unterstützen wollen – diese Summe ist ihre „Einlage“. Sie sind nur verpflichtet diese Einlagesumme aufzubringen und müssen sonst nichts bezahlen, egal wie hoch die Schulden der Gesellschaft sind. Daher sind Kapitalanleger in der Regel Kommanditisten, denn sie wollen nur die Anlagesumme aufbringen und nicht mit ihrem sonstigen Vermögen haften.

Das Aufbringen der Einlage rechnet sich als Geldanlage aber nur, wenn der Anleger auch an den Gewinnen der Gesellschaft in Form von Ausschüttungen beteiligt wird. Und hier kommt der Absatz 4 des § 172 HGB ins Spiel. Erhält der Kommanditist, also der Anleger, Ausschüttungen, obwohl die Gesellschaft noch gar keine Gewinne erwirtschaftet, muss er die Gewinne zurückbezahlen, wenn ein Gläubiger der Gesellschaft es verlangt. Es ist sogar recht üblich, dass Gesellschaften Ausschüttungen leisten, die lediglich aus den flüssigen Mitteln/ der Liquidität entnommen werden. Denn wenn die Gesellschaft Verluste verzeichnet, kann das steuerlich vorteilhaft sein.

Fazit

Das heißt, wenn in einem Anlageprospekt, der Ihnen von einem Anlageberater ausgehändigt wird, der Hinweis auf § 172 Abs. 4 HGB enthalten ist, dann müssen Sie damit rechnen, Ausschüttungen zurückleisten zu müssen. Eindeutig ist die rechtliche Situation aber trotzdem nicht. Denn nicht jede Formulierung muss als eindeutige Belehrung verstanden werden. Außerdem macht sich ein Anlageberater, der sich trotz ausgeteiltem Prospekt von den Aussagen des Prospekts entfernt und die Risikohinweise herunterspielt ebenfalls schadensersatzpflichtig. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie bereits erhaltene Ausschüttungen zurückzahlen sollen, können Sie sich an einen Rechtsanwalt mit fachlicher Spezialisierung wenden. In der Kanzlei RSW Beratung mit Sitz in Münster, Dülmen, Steinfurt und Nordhorn ist Herr Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter tätig, der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht ist. Sie erreichen ihn über die Kanzlei unter 0251/ 39 64 2610 oder per E- Mail unter info@rsw-beratung.de.

Nach oben