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Preisklauseln bei Immobiliendarlehensverträgen und Bankauskünften

Unwirksam bei Immobiliendarlehensverträgen

Ein Beitrag von Rechtsanwalt und Notar Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Michael Pauly, studentische Hilfskraft.

Das Landgericht Frankfurt entschied über die Wirksamkeit von Preisklauseln in Immobiliardarlehensverträgen und hinsichtlich anfallender Kosten bei Bankauskünften.

Einer Bank ist es in Immobiliardarlehensverträgen zu untersagen, die Kosten für einen Verwaltungsaufwand, der aufgrund einer einvernehmlichen vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens entsteht, auf den Darlehensnehmer abzuwälzen. Eine Vergütung der Bank finde lediglich für die im Zusammenhang mit dem ausgezahlten Darlehensbetrag stehendenden Aufwendungen einer Bank statt. Der aufgrund der Abwicklung des Darlehensvertrages entstehende Verwaltungsaufwand gehöre aber gerade nicht dazu. Der Verbraucher solle schließlich nicht aufgrund unvorhersehbarer Kostenpunkte von der vorzeitigen Vertragsauflösung abgehalten werden.

Anders urteilte das Gericht hinsichtlich einer Preisklausel für eine Bankauskunft. Mit der Bankauskunft ist gemeint, dass die Bank einen Dritten über die wirtschaftlichen Gegebenheiten eines Bankkunden informiert. Dabei handele es sich um die Bepreisung einer Zusatzleistung. Auskünfte die der Kunde über seine eigene wirtschaftliche Situation erhalten möchte, die beispielsweise sein eigenes Konto betreffen, sind keineswegs gemeint. Hierfür ist die Bank somit nicht zu vergüten.

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Widerruf von Darlehensverträgen

Ein Widerruf kann auch 11 Jahre nach Abschluss des Darlehensvertrages wirksam sein

Ein Beitrag von Rechtsanwalt und Notar Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Michael Pauly, studentische Hilfskraft.

Im Mittelpunkt eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht Frankfurt stand Anfang dieses Jahres die Wirksamkeit eines Widerrufs von Darlehensverträgen. Die Kläger hatten bei der Beklagten im Jahr 2004 drei Darlehensverträge in unterschiedlichen Höhen abgeschlossen. Diese führten die Kläger auch am Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeiten zurück. Im Anschluss haben die Kläger den Widerruf der Darlehensverträge erklärt.

Wirksamkeit des Widerrufs

Das Oberlandesgericht hat dem Widerruf stattgegeben und damit ein sich hieraus ergebendes Rückgewährschuldverhältnis bejaht.

Der Widerruf hätte grundsätzlich nach § 355 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch alte Fassung (BGB a.F.) innerhalb von zwei Wochen erfolgen müssen. Eine mangelhafte Erklärung der Beklagten führe jedoch dazu, dass das Widerrufsrecht gem. § 355 Absatz 3 S. 3 BGB a.F. auch nach den zwei Wochen noch bestehe. Im vorliegenden Fall liege ein Verstoß gegen das Deutlichkeitsgebot vor, da aus der Vereinbarung der Beginn der Widerrufsfrist nicht deutlich werde.

Verwirkung des Widerrufs

Das Gericht verneinte sogleich eine mögliche Verwirkung des Widerrufsrechts. Für die Verwirkung bedarf es eines Zeitmoments und eines Umstandsmoments. Es dürfe kein längerer Zeitraum vergangen sein (Zeitmoment) und sich keine weiteren Umstände ergeben haben, aufgrund derer die verspätete Geltendmachung gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstößt (Umstandsmoment). Ein Umstandsmoment ist zu bejahen, sobald der Verpflichtete davon ausgehen konnte, dass der Berechtigte seine Rechte nicht mehr ausüben werde und es aufgrund dieses Vertrauens durch Ausübung des Widerrufsrechts zu unzumutbaren Nachteilen käme. Ein solches Umstandsmoment bejaht die Rechtsprechung jedoch nur unter strengen Anforderungen.

Bei der Verwirkung des Widerrufsrechts steht das Verhalten des Berechtigten, der die Möglichkeit hat das Recht auszuüben, im Mittelpunkt. Hierzu hat das Gericht entschieden, dass die unbeanstandete Durchführung des Darlehensvertrages für sich genommen noch nicht als ausreichend für eine Verwirkung angesehen werden kann. Auch die Rückzahlung des Darlehens führe nicht zwangsläufig zu der Annahme, dass kein Widerruf mehr vorgenommen werden soll.

Zeitmoment und Umstandsmoment stehen zueinander in Wechselwirkung. Es bedarf einer Gesamtbetrachtung. Kein Aspekt kann für sich genommen ohne die Berücksichtigung des anderen bewertet werden.

Das Gericht verneinte die Verwirkung des Widerrufsrechts, da kein Umstandsmoment vorliege. Dies ist erstaunlich, da der der Widerruf erst 11 Jahre nach Abschluss der Darlehensverträge, bzw. 9 und 3 Jahre nach der Rückzahlung der Darlehen erfolgte.

Sinn und Zweck der Widerrufsmöglichkeit ist es, auch nach dem Abschluss der Vereinbarung und nach einer gewissen Bedenkzeit vom Vertrag Abstand nehmen zu können. Das OLG Frankfurt stellt in dieser Entscheidung aber klar, dass der Widerruf auch aufgrund wirtschaftlicher Beweggründe erfolgen kann. Demnach ist es für die Ausübung des Widerrufsrechts nicht vonnöten, dass dieser dem Sinn und Zweck des Widerrufsrechts entspricht.

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Ausstieg aus Immobilien- Darlehensverträgen der Sparkassen

Keine Verjährung beim Widerruf von Darlehensverträgen ab Juni 2010

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Dipl.-Jur. Katharina Jule Engler, wissenschaftliche Mitarbeiterin.

Letztes Jahr war der Widerruf von Darlehensverträgen häufig Thema in der Presse. Der Grund dafür war, dass der Gesetzgeber beschlossen hatte, das sogenannte ewige Widerrufsrecht für Altverträge abzuschaffen. Das hat er zum Teil auch umgesetzt – betroffen sind aber nur Verträge, die vor dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden!

Verträge, die dagegen in der Zeit vom 11. Juni 2010 bis zum 20. März 2016 geschlossen wurden, sind weiter „ewig“ widerruflich, wenn nicht ausreichend über das bestehende Widerrufsrecht belehrt wurde. Bei Verträgen, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, gilt im Falle einer ungenügenden Belehrung immerhin noch eine Widerrufsfrist von 12 Monaten und 2 Wochen.

Ausstieg aus Darlehensvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Die Konsequenz aus dem fortbestehenden Widerrufsrecht ist Folgende: Wenn ein Widerruf möglich ist, dann kann der Darlehensnehmer den Vertrag beenden, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Da vor sechs Jahren von den Banken teilweise noch höhere Zinsen für das Verleihen von Geld verlangt wurden als aktuell, ist der Ausstieg aus alten Verträgen interessant. Manche Banken zeigen sich bei einem Widerruf außerdem bereit, einen neuen Vertrag mit angepassten Zinsen auszuhandeln.

Erforderlich für eine verlängerte Widerrufsfrist ist aber, dass der Darlehensgeber, also die Bank, nicht ausreichend über das Widerrufsrecht belehrt hat. Es werden für die Verträge vorgedruckte Belehrungen verwendet. Wenn die Vordrucke falsch sind, ist natürlich eine große Zahl von Verträgen betroffen.

Belehrungsfehler in den Muster- Widerrufsbelehrungen der Sparkassen vorhanden

Das oberste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), hat im November 2016 einen solchen Fehler in den Vordrucken, die durch die Sparkassen verwendet wurden, festgestellt. Dadurch, dass es sich um ein Urteil des BGH handelt, ist diese Einschätzung nahezu unumstößlich. In der Information über das Widerrufsrecht teilte die Sparkasse mit, dass die Widerrufsfrist erst dann beginne, wenn die zuständige Aufsichtsbehörde der Bank mitgeteilt wurde. Die Darlehensnehmer wurden aber nicht über den Namen der Aufsichtsbehörde informiert, also begann die Frist nicht zu laufen und das Widerrufsrecht besteht unbeschadet.

Haben Sie ein Widerrufsrecht?

Wenn Sie überprüfen möchten, ob Sie über einen Widerruf ohne Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig aus Ihrem nach dem 11. Juni 2010 geschlossenen Vertrag aussteigen können, können Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Auch andere Banken als die Sparkassen verwenden immer wieder fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. In der Kanzlei RSW Beratung mit Sitz in Münster, Dülmen, Steinfurt und Nordhorn ist Herr Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter tätig. Wie sein Fachanwaltstitel für Bank- und Kapitalmarktrecht belegt, ist er besonders qualifiziert für die Mandatsbetreuung mit Bezug zum Darlehensrecht.

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Alte Bausparerverträge können gekündigt werden durch Bausparkassen

BGH: 10 Jahre nach Zuteilungsreife dürfen Bausparkassen kündigen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat letzte Woche entschieden, dass Bausparkassen schützenswerter als Verbraucher sind. In der aktuellen Niedrigzinsphase haben Bausparkassen wenig Interesse daran, alte Bausparverträge weiterzuführen, weil sie den Bausparern vor Jahren noch sehr hohe Zinsen versprochen haben. Nun versuchen sie vermehrt, die Verträge zu kündigen und berufen sich dabei auf Rechte, die Darlehensnehmern zustehen – also klassischerweise den Verbrauchern.

Bausparkassen sind in der Ansparphase als Darlehensnehmer zu behandeln

Der BGH sieht das als berechtigt an. Denn in der Ansparphase des Bausparvertrages sei die Bank ein Darlehensnehmer, schließlich erhalte sie Geld und müsse diesen Verleihvorgang durch Zinszahlungen vergüten. Das fragliche Kündigungsrecht für Darlehensnehmer sieht vor, dass der Kreditnehmer einen Darlehensvertrag mit gebundenem Zinssatz kündigen darf, wenn zehn Jahre vergangen sind, seit das Darlehen vollständig ausgezahlt worden ist.

Zuteilungsreife als Zeitpunkt der vollständigen Darlehensausschüttung

So weit so gut. Kritisch zu sehen ist aber, dass der Bundesgerichtshof den Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Darlehens mit dem Zeitpunkt der Zuteilungsreife gleichsetzt. (Die Zuteilungsreife meint den Zeitpunkt, ab dem der Bausparer ein Bauspardarlehen von der Bank erhalten könnte, wenn er es beantragt.) Der BGH argumentiert, dass ein Bausparvertrag schließlich darauf gerichtet sei, einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen zu erlangen und dieser Zweck sei mit Zuteilungsreife erfüllt. Die mögliche und auch zulässige weitere Besparung des Vertrages ändere nichts an der Vollständigkeit der Zweckerreichung.

Urteil erscheint realitätsfern

Diese Begründung erscheint aus mehreren Gesichtspunkten fraglich. Zum einen ist der Zweck eines Bausparvertrages in der Realität keineswegs nur die Erlangung eines Anspruchs auf Gewährung eines Bauspardarlehens, sondern gerade auch die Nutzung als Sparkonto mit attraktiver Verzinsung. Außerdem ist die Zuteilungsreife ein einigermaßen ominöser Zeitpunkt, den nur die wenigsten Bausparern wirklich kennen und selbst berechnen können. Denn jede Bausparkasse verwendet eigene Berechnungsmodelle und die Berechnung hängt von flexiblen Faktoren ab. Somit tritt die angebliche vollständige Darlehensgewährung ein, ohne dass der Darlehensgeber – also der Bausparer – dies sicher voraussehen kann.

Zuletzt ist auch noch zu kritisieren, dass die Bausparkassen der deutlich stärkere Partner in dem Bausparvertrag sind. Sie haben bei Vertragsabschluss die Konditionen maßgeblich bestimmt und bestimmen auch den Zeitpunkt der Zuteilungsreife. Folglich haben sie sich verkalkuliert, als sie nicht damit rechneten, dass das allgemeine Zinsniveau so sinkt, dass die Bausparverträge für sie ungünstig werden. Von diesem Geschäftsrisiko können sie sich durch Kündigung nun sauber entledigen, ohne dass Verbraucher dafür einen Ausgleich erhalten.

Fazit

Der sonst häufig verbraucherfreundliche BGH hat sich also auf die Seite der Bausparkassen gestellt. Wenn Ihnen Ihre Bausparkasse kündigt, kann es trotzdem unzulässig sein. Zum Beispiel wenn noch keine zehn Jahre seit Zuteilungsreife vergangen sind. Oder wenn die Zuteilungsreife tatsächlich zu dem behaupteten Zeitpunkt noch gar nicht vorlag. Sie können zur besseren Beurteilung einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. In der Kanzlei RSW Beratung mit Sitz in Münster, Dülmen, Steinfurt und Nordhorn ist Herr Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter tätig, der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht ist und schon einige Fälle von Bausparkassenkündigungen betreut hat. Er steht Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.

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Vergütung beim Darlehen grundsätzlich über laufzeitabhängige Zinsen

Auch für Banken gilt: Keine Bezahlung ohne Gegenleistung

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, und von Dipl.- Jur. Katharina Jule Engler, wissenschaftliche Mitarbeiterin.

Aktuell nehmen Verbraucherverbände und Gerichte die Banken ordentlich aufs Korn. Darlehensverträge, Sparkonten und Geldanlagen sind immer noch Bereiche, in denen der Verbraucher dem Geldinstitut nahezu ausgeliefert ist. Denn das Kleingedruckte ist lang und steht im Zusammenhang mit hochkomplexen Vorgängen der Finanzwelt. Außerdem hat er keine Verhandlungsmöglichkeiten bezüglich der Konditionen, sondern muss das nehmen, was die Bank ihm gewährt.

Darlehensvertag wird grundsätzlich vergütet durch laufzeitabhängige Zinsen

In einem Fall, der vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschieden wurde, ging es um Gebühren, die eine Bank anlässlich eines Darlehensvertrages verlangt hatte. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in § 488 vor, dass für die Gewährung eines Darlehens eine Bezahlung in Form von Zinsen zu leisten ist. Zinsen sind laufzeitabhängig ausgestaltet. Das hat den Vorteil, dass der Darlehensnehmer nur bezahlen muss, solange das Darlehen noch Bestand hat. Mit den Zinsen werden alle bei der kreditgebenden Bank im Zusammenhang mit Zustandekommen, Abwicklung, Prüfung und Überwachung anfallenden Tätigkeiten abdeckt.

Das heißt eigentlich, höhere Kosten ergeben höhere Zinsen. Die Zinssätze für verschiedene Kredite können Verbraucher leicht vergleichen und sich so für das günstigste Angebot entscheiden. Um diesen Wettbewerb zu beeinflussen, versuchen Banken daher immer wieder, ihre Kosten nicht nur über die leicht vergleichbaren Zinsen zu decken, sondern verlangen bei Vertragsschluss zusätzlich laufzeitunabhängige Gebühren und Einmalkosten.

Neben Zinsen laufzeitunabhängige Vergütung nur ausnahmsweise zulässig

Das ist schnell unzulässig, urteilte das OLG Düsseldorf. Denn laufzeitunabhängige Einmalgebühren als Darlehensentgelt widersprechen der Grundkonzeption des § 488 BGB. Eine solche Abweichung darf nicht ohne weiteres in vorformulierten, vom Verbraucher nicht beeinflussbaren Vertragstexten verwendet werden. Insbesondere gewährte die beklagte Bank keine Mehr- oder Extraleistung über die bloße Gewährung des Darlehens hinaus, was eventuell ausnahmsweise eine Einmalgebühr noch hätte rechtfertigen können.  

Auswirkungen für die Praxis: Rückforderung von Gebühren möglich

Bedeutung für die Praxis hat dieses Urteil in unterschiedlichen Konstellationen. Zum einen wird der Bank untersagt, den "einmaligen Individualbeitrag" in Zukunft zu verlangen. Zum anderen darf das Kreditinstitut die Klausel auch in Altverträgen nicht mehr zur Anwendung bringen.  

Zur Überprüfung, ob in Ihrem Vertrag Laufzeitunabhängige Kosten enthalten sind, können Sie bei ihrer Bank nachfragen, ob die fragliche Gebühr anteilig zurückerstattet werden würden, wenn Sie das Darlehen frühzeitig zurückbezahlten. Ist keine anteilige Rückerstattung vorgesehen, dann handelt es sich um laufzeitunabhängige Gebühren, die nur in Ausnahmefällen zulässig sind.

Wenn Ihnen das zu undurchsichtig erscheint, können Sie zur Überprüfung Ihres Vertrages einen Rechtsanwalt einschalten. In der Kanzlei RSW Beratung mit Sitz in Münster, Dülmen, Steinfurt und Nordhorn ist Herr Rechtsanwalt Thomas Kreyenkötter tätig. Herr RA Kreyenkötter ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und kann Ihnen somit bei Fragen zu Darlehensverträgen und anderen Finanzprodukten unabhängig und qualifiziert weiterhelfen.  

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