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IVG/PFM EuroSelect 12 – 60 London Wall erfolgreicher verkauft als erwartet

„Nur“ 20 % Verluste statt 60 % für Kapitalanleger

Die Deutsche Fonds Holding AG, die rückwirkend zum 1. Januar 2014 das Private Funds Management Geschäft der IVG Immobilien AG und somit auch die EuroSelect- Fonds übernommen hatte, konnte die Londoner Bankenviertel- Immobilie „60 London Wall“ des IVG EuroSelect 12- Fonds für 197,5 Mio. GBP verkaufen.

Der Immobilienfonds EuroSelect 12 war in der Vergangenheit hinter den erwarteten Mietsteigerungen zurückgeblieben und verlor durch die Finanz- und Wirtschaftskrise an Wert. Durch die Verpflichtung Sicherheitszahlungen wegen gestiegenen Risikos zu leisten und durch geringe als vorher kalkulierte Einnahmen waren die Ausgaben des Fonds höher als vorhergesehen. Somit konnte der Fonds nicht die erwarteten Gewinne erzielen und so auch keine Ausschüttungen an Anleger vornehmen. Zum Teil waren Anleger auf dieses Risiko von ihren Anlagevermittlern nicht ausreichend hingewiesen worden, wodurch sich die Möglichkeit einer Schadensersatzklage ergab bzw. je nach Verjährungsfrist weiterhin ergibt.

Bis September 2016 ist „60 London Wall“ noch an die ING Ltd. hauptvermietet. Wegen des auslaufenden Mietvertrages und unsicherer Weitervermietungslage war erwartet worden, dass die Immobilie nur mit deutlichen Verlusten verkauft werden könne. Es war ein Verkaufserlös in Höhe von ca. 155 Mio. GBP kalkuliert worden, was zu einem Kapitalrückfluss von lediglich 40 % des platzierten Kapitals der als Kommanditisten beteiligten Anleger geführt hätte. Mit dem tatsächlich erzielten Verkaufserlös von 197,5 Mio. GBP können die Anleger nun mit einem Rückfluss im Umfang von immerhin ca. 80 % des eingesetzten Kapitals rechnen. Auch wenn dies eine freudige Nachricht ist, bleiben trotzdem Verluste in Höhe von 20 % des Kapitals. Wer den EuroSelect 12- Fonds z.B. als seine Altersvorsorge einsetzte, darf sich nun fragen, ob sein Anlagenvermittler mit offenen Karten gespielt hat.

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IVG Euroselect 14: “The Gherkin” wird der Commerzbank zum Verhängnis

Gericht verurteilt Commerzbank zum Schadensersatz wegen Fehlberatung

Das Landgericht (LG) Frankfurt hat kürzlich ein wagemutiges Urteil gesprochen: Die Commerzbank muss für eine Fehlberatung geradestehen und einem Anleger seine Anlagesumme plus Agio an dem Immobilienflop „The Gherkin“ (Die Gurke) ersetzen. Wenn dieses Urteil Schule macht, dürfen sich Anlageberater auf eine Klagewelle einstellen, deren Ausmaß nicht abzuschätzen ist. Offensichtlich war sich das Gericht bewusst, dass dieser Fall Signalwirkung haben könnte und stütze sich sorgfältig an allen juristisch kritischen Stellen auf Bundesgerichtshof (BGH)- Urteilen. Damit wird es wahrscheinlicher, dass die Entscheidung einer Überprüfung höherer Instanzen standhält.

Der Hintergrund des Urteils

Das Bürohaus „The Gherkin“ ist ein auffälliges Bauwerk im Londoner Bankenviertel. Als die Immobilie als Immobilienfonds der IVG-Gruppe auf den Kapitalanlagenmarkt kam, wurden wegen der Lage und dem aufsehenerregenden Äußeren eine durchgängige Vermietung und damit sichere Anlagengewinne vorausgesagt. Die Vermietung lag auch tatsächlich vor, aber wegen Währungsschwankungen konnten Finanzierungskredite nicht zurückbezahlt werden, so dass die Immobilie letztlich unter Wert verkauft werden musste. Anlegergelder, meist von wenig risikofreudigen Kleinanlegern, gingen verloren.

Somit war es naheliegend, dass sich Anleger gegen ihre Anlageberater wandten, weil diese nicht ausreichend auf das Verlustrisiko hingewiesen hatten. Der Fall vor dem LG Frankfurt könnte die erste vieler erfolgreicher Klagen auf Schadensersatz sein.

Die Urteilsbegründung

Die Frankfurter Richter wiesen darauf hin, dass ein Anlageninteressent davon ausgehen dürfe, dass seine beratende Bank nur „gute“ Anlagen anbietet. Fehlen der Bank Informationen zur Einschätzung des Risikos, habe sie darauf hinzuweisen. Insgesamt sei eine rechtzeitige, richtige, vollständige und sorgfältige, und trotzdem für den konkreten Kunden verständliche, Beratung vorzunehmen, die eben auch auf Risiken der Anlage hinweist.

Die Beratung kann durch Übergabe des schriftlichen und ausführlichen Anlagenprospekts unterstützt werden. Dieser sei dann aber rechtzeitig zu übergeben – und rechtzeitig sei die Übergabe jedenfalls nicht, wenn sie während des Beratungsgesprächs, an dessen Ende die Anlage gezeichnet wird, stattfindet. So war es nämlich in dem Fall vor dem LG Frankfurt.

Die Beratung durch die Mitarbeiter der Bank findet meist anhand eines Fondsportraits statt, an dem sich der Berater im Gespräch „entlanghangelt“. Enthält bereits dieses Portrait keine Hinweise auf die tatsächlichen Risiken der Anlage, sei ohne weitere Beweise nicht davon auszugehen, dass mündlich umfangreicher über Risiken aufgeklärt wurde. Hat also die Bank das Portrait nicht realistisch ausgestaltet, ist der Haftungsfall gegeben. Bei der Beratung sei laut dem Urteil insbesondere auch darauf hinzuweisen, wenn die Treuhänderin der Anlage eine Tochtergesellschaft der beratenden Bank ist, zumindest soweit sich das nicht augenscheinlich aus sonstigen Umständen ergibt. So war es der Fall bei der IVG und der Commerzbank.

Ergeben sich also Pflichtverletzungen bei der Beratung, besteht laut dem LG Frankfurt eine generelle Vermutung zulasten des Anlagenberaters, dass bei korrekter Aufklärung die Zeichnung nicht erfolgt wäre. Erfolgen also keine Gegenbeweise der Bank, ist der geschädigte Anleger so zu stellen, als hätte er die Anlage nicht gezeichnet. Er hat somit Anspruch auf Erstattung der eingezahlten Anlagesumme zuzüglich des gezahlten Agios. Abgezogen werden davon nur die erhaltenen Ausschüttungen, weil der Geschädigte auch nicht besser stehen soll, als ohne die Zeichnung. Schließlich müssen die Rechte aus der Beteiligung der beratenden Bank im Gegenzug zur Schadensersatzzahlung übertragen werden.

Fazit

Der Kläger vor dem LG Frankfurt erhielt 51.598 € zurück, die er vorher als verloren angesehen haben dürfte. Wenn Sie auch Verluste durch mangelhafte Aufklärung erlitten haben, besteht bei Ihnen ebenfalls die Möglichkeit, das Geld zurückzuerlangen. Die Aufklärung kann – wie oben gezeigt – bereits pflichtwidrig sein, wenn Sie den ausführlichen Verkaufsprospekt erst während des Beratungsgesprächs, an dessen Ende Sie die Anlage gezeichnet haben, erhalten haben. Herr Thomas Kreyenkötter ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und somit besonders geeignet, Anleger bei ihrer Rechtedurchsetzung zu unterstützen. Sie erreichen Herrn Kreyenkötter in der Kanzlei RSW Beratung mit Sitz in Münster, Dülmen oder Steinfurt.

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The Gherkin: Deutsche Bank macht Vergleichsangebot

Neues von „Der Gurke“

Wie wir berichteten, platzte der Bankenkredit des Immobilienfonds IVG EuroSelect Vierzehn, der den Bürokomplex „The Gherkin“ in der Londoner Innenstadt als Sachwertanlage finanzierte. Der Fondsmanager stellte den Anlegern in Aussicht, dass sie im besten (!) Fall auf einen Rückfluss von 10% ihres Kommanditkapitals hoffen können. Wie zu erwarten war, wandten sich die empörten Anleger an ihre Anlagenvermittler. 

Die Deutsche Bank war einer der Berater, die zu leichtsinnig „The Gherkin“ als sichere Anlage empfohlen haben. Informationen wurden publik, dass sie ihren Kunden mittlerweile Vergleichsangebote unterbreitet. Offenbar soll sie den von ihr vermittelten Anlegern anbieten, bis zu 40 % der angelegten Gelder zurückzuzahlen. Das ist immerhin ein ganzes Ende mehr, als aus dem Fonds selbst zu erwarten ist. Man kann sich dabei fragen, welche Intention hinter so einem Angebot steht. Auf jeden Fall ein schlechtes Gewissen. Aber eventuell auch die Hoffnung, dass Anleger ihre Vermittler nicht vor einem Gericht zur Verantwortung ziehen werden und sich dabei noch viel schlechtere Quoten zu Lasten der Deutschen Bank ergeben. Wie andere Anbieter der Fondsanteile, wie z.B. die Commerzbank als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank, reagieren, ist noch nicht absehbar. 

Anlegern ist jedenfalls ein selbstbewusstes Auftreten zu empfehlen. Die Banken, die Ihnen sichere Rendite in Aussicht stellten, haben Fehler gemacht und müssen dafür geradestehen. Für rechtliche Unterstützung können Sie sich an unsere Kanzlei RSW Beratung wenden. Mit dem Fachanwalt für Kapitalanlagenrecht Thomas Kreyenkötter haben wir einen Spezialisten für alle Finanz- und Anlagenprobleme in unseren Reihen. Vereinbaren Sie gerne noch heute einen Termin an einem unserer Standorte in Münster, Dülmen oder Steinfurt.

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IVG weiterhin in Schwierigkeiten

The Gherkin steht zum Verkauf

Nachdem sich die IVG- Gruppe im Juli nach der rechtskräftigen Umsetzung ihres Insolvenzplans als gerettet präsentierte, scheint sie sich doch nicht wieder vollständig erholt zu haben. 

Der jetzige Fondsmanager PFM Private Management GmbH eröffnete den Anlegern des IVG Euro- Select Vierzehn-Fonds, dass die finanzierenden Banken die Rückzahlung ihrer Darlehen fordern. Die Immobilie, um die es dabei geht, ist das ehemalige Prestige- und heutige Problemobjekt „The Gherkin“ oder auch „Die Gurke“. Das auffällige Hochhaus im Londoner Bankenviertel steht nun seit kurzem zum Verkauf, um die nötigen Gelder für die Rückzahlung der Darlehen einzutreiben. 

Bei einem Verkauf können die Anleger lediglich auf einen Rückfluss von 10 % ihres Kommanditkapitals hoffen, bei einer Zwangsversteigerung sogar nur auf 3,6 % – jedenfalls handelt es sich bei beiden Möglichkeiten um bloße Trostpflaster. 

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Umstrukturierung bei IVG

DFH übernimmt Private Funds Management

Bereits seit einigen Monaten befindet sich die IVG Immobilien AG im Insolvenzverfahren. Um das Unternehmen sanieren zu können, ist eine grundlegende Umstrukturierung geplant (wir berichteten). Im Zuge dessen will man sich bei IVG von dem Geschäftsbereich Private Funds Management trennen, um sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren. Mittlerweile ist ein Käufer für die Sparte gefunden: Rückwirkend zum 1. Januar 2014 übernimmt die Deutsche Fonds Holding AG (DFH) den Privatkundenbereich. Für die betroffenen Anleger besteht nun eine bessere Aussicht darauf, dass sich die Fonds in Zukunft unter erfahrenem Management verbessern werden.

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